Como Investir em Imóveis Sem Burocracias

Saber o momento certo de investir em imóveis exige conhecimento do ciclo que movimenta o mercado imobiliário

Esse ciclo é constituído por etapas, que são influenciadas por fatores como a macroeconomia, a política, o crédito, a oferta e a procura.

Em cada uma das etapas do ciclo imobiliário temos situações de alta ou baixa dos preços, e que favorecem ou o proprietário ou os compradores.

Entender os estágios deste ciclo e suas características ajuda o investidor a definir o melhor momento para compra ou venda

Podemos dividir o ciclo imobiliário em quatro estágios distintos:

1.                  Mercado no topo

2.                  Mercado em queda

3.                  Mercado no fundo

4.                  Mercado em alta

Cada ciclo tem uma média de duração que pode variar entre 8 e 12 anos, de tal forma que o mercado percorra todos os estágios de acordo com esse tempo.

Depois de alguns anos de estagnação e queda de preços, o mercado atualmente se encontra na transição da Etapa 3 (Mercado no fundo) para a Etapa 4 (Mercado em alta).

Isso quer dizer que esse é um bom momento para investir em imóveis, com possibilidade de encontrar boas oportunidades, a bons preços e com potencial de surfar na próxima etapa (Mercado em Alta).

Diante dessa janela de oportunidade, o objetivo desse artigo é trazer uma alternativa de investimento em imóveis, sem a necessidade de grandes aportes financeiros e com outras vantagens adicionais.

Trata-se dos Fundos de Investimentos Imobiliários.

Fundos de Investimentos Imobiliários

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) tem como objetivo captar recursos e investir em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Todo FII tem um gestor, que faz a gestão do fundo e a captação de recursos junto aos investidores por meio da venda de cotas.

Os recursos captados poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis prontos ou na planta, rurais ou urbanos, residenciais ou comerciais, e também para investimento em outros FIIs ou em títulos de dívida do mercado imobiliários, como LCIs, CRIs e ações de empresas do segmento imobiliário.

A política de investimento do FII está definida em seu regulamento.

Benefícios de se investir em imóveis por meio de investimento em FII:

1)      RENTABILIDADE

Os Fundos de Investimento Imobiliários pagam dividendos mensais, que são oriundos dos resultados financeiros do FII (receita menos despesas). 

A possibilidade de investir em uma carteira de FII diversificada (principalmente em cotas de imóveis comerciais) proporciona rendimentos maiores que o investimento em imóveis físicos. 

Além disso, os dividendos mensais pagos pelos FII são isentos de IR. A outra possibilidade de ganho é com a valorização da própria cota do FII. 

Lembrando que quando você vender suas cotas de FII, se houver ganho de capital, os mesmos são tributados.

2)      LIQUIDEZ

Os Fundos de Investimento Imobiliários são negociados em forma de cotas na bolsa de valores, podendo ser vendidos ou comprados a qualquer momento, mediante uma operação no seu Homebroker. 

Antes de investir em determinado FII, é importante avaliar qual é a média diária de volume financeiro negociado para o fundo. Existem FIIs com baixa liquidez, que podem representar certa dificuldade no momento de desfazer uma posição. 

Já nos imóveis físicos, pode-se levar meses para a venda de um imóvel, sem falar em todos os trâmites burocráticos envolvidos com cartório, prefeitura, etc.

3)      ADMINISTRAÇÃO

Quando você investe em imóvel físico, são várias as atividades administrativas que você precisa se envolver, tais como taxas e tributos, gestão dos contratos de locação, jurídico, financeiro, contabilidade, manutenção do imóvel, etc. 

Nos FIIs, esse trabalho é realizado pelo administrador do fundo, que, obviamente, é remunerado para tal função.

4)      CUSTOS E VALORES PARA INVESTIMENTO

O custo para investir em FIIs é o custo da ordem de compra ou de venda cobrado pela corretora de valores por onde você irá operar (pode variar de zero a R$ 20,00).

Mas a grande vantagem é a possibilidade de investir comprando cotas a partir de R$ 100,00. Ou seja, com um aporte pequeno você pode investir em uma carteira diversificada de imóveis de forma simples e fácil de administrar.

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Investir no Exterior: BDRs ou Corretora Internacional?

Em outubro do ano passado, os investimentos em Brazilian Depositary Receipts (BDRs) ficaram acessíveis a todos os investidores brasileiros.

Com isso, investimentos em ativos internacionais têm ganhado bastante destaque nos noticiários, seja pela alta do dólar, pela diversificação da carteira ou até mesmo pela oportunidade de investir nas maiores empresas do mundo.

No entanto, muitas pessoas ainda estão em dúvida sobre como funciona esse tipo de investimento.

Assim, aqui vamos falar sobre o que são BDRs, quais suas vantagens e desvantagens, bem como comparar este produto com o investimento em ativos por meio de uma corretora internacional.

O que são BDRs?

BDRs são certificados de depósito de valores mobiliários lastreados em ações de empresas sediadas fora do Brasil. Ou seja, são certificados que representam o ativo, mas não são o ativo em si.

O ativo, propriamente dito, fica sob posse de uma instituição depositária, a qual realiza a compra dos ativos no mercado em que elas se encontram e comprova sua propriedade junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Com isso, emite o certificado de depósito, e os coloca à venda no mercado brasileiro. Essa operação pode contar ou não com o auxílio da companhia.

Sendo assim, as BDRs podem ser classificadas como:

  • Patrocinadas: São aqueles recibos emitidos por interesse da própria companhia, que procura uma instituição depositária para realizar a operação e lançamento no mercado. Hoje, contamos com poucas BDRs patrocinadas no mercado, cerca de quatro ativos.
  • Não Patrocinadas: São aqueles recibos nos quais a instituição depositária realiza a operação, por livre e espontânea vontade. Sem a necessidade de apoio da companhia a qual o recibo é lastreado.

Representa a maior parte dos ativos disponíveis no mercado brasileiro, inclusive, o grupo conhecido como FAANGs, composto pelas gigantes: Facebook, Amazon, Apple, Netflix e Google.

Ao serem emitidas, as BDRs contam com um formulário de identificação, no qual são expostas informações a respeito da companhia, as características dos recibos perante o mercado, bem como a identificação da instituição depositária.

Para ficarem mais acessíveis aos investidores brasileiros, os certificados podem representar frações de valores mobiliários, tal informação também pode ser encontrada no formulário de identificação.

Um exemplo disso são as BDRs da Amazon (AMZO34), gigante da tecnologia norte-americana, cujos certificados estão sendo negociados na proporção 1/157. Ou seja, 1 ação da Amazon representa 157 BDRs.

Para monetizar essa operação, as instituições depositárias costumam reter um percentual dos dividendos e outros proventos pagos, de aproximadamente 5% (essa informação também está disponível no formulário de identificação).

Benefícios de investir via BDRs

  • Praticidade: Você investe diretamente do home broker da corretora que possui conta;
  • Investimento realizado em reais (BRL): Apesar das BDRs serem uma forma de dolarizar a carteira, por terem suas cotações lastreadas em dólar (USD), o investimento é feito em reais. O que dispensa o pagamento do imposto sobre operações financeiras (IOF) e o spread para conversão de BRL para USD;
  • Familiaridade com a tributação: Por ser um produto nacional, a forma de tributação é mais conhecida entre investidores (15% sobre o lucro), assim como a forma de declaração no IR.

        Desvantagens dos BDRs:

  • Parte dos proventos ficam retidos pela instituição depositária (5%);
  • Menor liquidez: Mesmo após as mudanças de regra para investimentos em BDR, e com a procura por esses ativos em alta, sua liquidez ainda é pequena, comparada ao volume movimentado diretamente na bolsa americana;
  • Menos opções: Nem todas as empresas disponíveis para investimento na bolsa americana emitiram BDR, logo, a quantidade de ativos disponíveis é reduzida;
  • Feriados: As BDRs seguem o calendário brasileiro, com isso, não podem ser negociadas em feriados nacionais. Caso aconteça um fato relevante sobre a empresa que a BDR é lastreada em um feriado nacional no Brasil, os ativos só poderão ser negociados no próximo dia útil.

Corretoras Internacionais

Outra forma de investir em ativos no exterior é por meio de corretoras internacionais, que te permitem acesso às bolsas de valores locais.

Essa prática tem se tornado tão comum que hoje existem corretoras voltadas especificamente para o público estrangeiro. Como é o caso da Avenue, uma corretora que atua no mercado americano, mas já disponibiliza relatórios e informações em outras línguas, como português ou espanhol.

Investimentos nessa modalidade costumam ser um pouco mais burocráticos, e contam com algumas despesas operacionais, mas também possuem vantagens, conforme demonstrado abaixo:

Vantagens de investir via corretora internacional:

  • Liquidez: Investir diretamente na bolsa de valores em que o ativo é negociado, te proporciona um volume de negociação maior do ativo do que quando negociado na forma de BDR, na bolsa de valores brasileira;
  • Dividendos integrais: Você tem o recebimento integral dos proventos pagos pela companhia, ainda na moeda de origem;
  • Diversificação 100% dolarizada: Ao investir no exterior, você proporciona para sua carteira uma diversificação 100% internacional, sem correlação com o Brasil;
  • Feriados: Ocalendário de negociação dos ativos acompanha o calendário de funcionamento das empresas;
  • Produtos: Investindo em uma corretora internacional, você tem acesso a mais produtos, como fundos, ETFs e até mesmo ações.

        Desvantagens de investir via corretora internacional:

  • Taxas e spreads na hora de converter a moeda: Para realizar os investimentos, é necessário converter o montante desejado de BRL para USD. O que acaba deixando o investidor suscetível aos spreads cambiais da corretora, além de gerar a cobrança de IOF (imposto sobre operações financeiras);
  • Burocracias: Ter que abrir conta em uma nova corretora, precisar de aportes via transferências internacionais e as diferenças na forma de tributação são fatores que acabam sendo um empecilho para quem opta por investir dessa forma;
  • Em caso de morte, o imposto sob ativos sediados nos EUA pode chegar a 40% do patrimônio.

Conclusão

Diante do vimos no artigo, podemos observar que ambos os modelos de investimento possuem suas vantagens e desvantagens.

As BDRs acabam sendo optadas por investidores menores, que buscam uma forma fácil e rápida de investimento em ativos estrangeiros.

Já as corretoras internacionais são preferíveis àqueles que já possuem um montante maior de capital. E ainda, interesses que vão além dos investimentos em ações, para buscar diferentes títulos públicos, privados e ETFs.

Porém, fica a critério de cada investidor tomar a decisão do que é mais relevante na hora de realizar os investimentos, de acordo com seus objetivos.

Mas o fato é que a recente facilitação de investimentos em BDRs para todos os investidores foi um avanço para a estrutura de investimentos brasileira.

Para saber mais sobre o assunto, contate agora mesmo seu assessor de investimentos Bluetrade.

FONTES:

https://www.itaucustodia.com.br/