Por que os Fundos Imobiliários interessam os investidores?

O que são os Fundos Imobiliários e por que essa modalidade de investimentos têm chamado a atenção? Por que ficaram tão populares? 

Um relatório divulgado pela B3 (Bolsa de Valores brasileira) no ano passado, constatou que o número de pessoas físicas investindo em Fundos Imobiliários cresceu cinco vezes nos últimos três anos. 

No entanto, recentemente, os Fiis se tornaram o centro de uma polêmica que envolvia a tributação do Imposto de Renda. Provavelmente, você deve ter visto muitos comentários sobre esse assunto na internet e/ou nos jornais. 

E, por esse motivo, muitos investidores perderam o interesse pelo investimento. Mas, como esses fundos realmente funcionam? E será que valem a pena? 

Neste artigo, nós vamos explicar tudo sobre o tema. 

O que são os Fundos de Investimentos Imobiliários (Fiis)?

Você deve se lembrar ou, se não lembra, deve ter ouvido algum familiar contar que antigamente – mas não há muito tempo atrás – ter um imóvel físico era sinônimo de investimento. 

Como funcionava? Você comprava um imóvel na planta, a fim de investir naquele negócio, e depois de alguns anos o lucro vinha dos aluguéis ou até mesmo da valorização do metro quadrado daquele imóvel.

Entretanto, hoje os tempos são outros, e o cenário econômico do país também. Por esse motivo, esse tipo de negócio deixou de ser tão atrativo quanto era antes. 

Além do mais, muitas vezes, a burocracia envolvendo os cuidados com o imóvel e o prejuízo quando o mesmo fica desalugado, fez muitas pessoas repensarem a vantagem do negócio. 

E o que isso tem a ver com os Fundos Imobiliários? Bem, isso é o que vamos te explicar agora.

Sabe quando uma pessoa compra um imóvel para receber o aluguel, como forma de investimento? É basicamente essa a função dos Fundos Imobiliários, em uma explicação mais geral, é claro. 

Mas, realmente, é uma forma mais “simplificada” de se tornar proprietário ou proprietária de um imóvel, seja comercial ou residencial. A diferença é que preocupações com reforma do espaço, burocracia de financiamento ou prejuízo por falta de locatário, não existem. 

Isso quer dizer que você compra um imóvel, sem a necessidade de ser da forma tradicional, e também, sem precisar dispor de 200, 300, 500 mil reais, porque você pode investir a partir de 100 reais. E com uma das características consideradas mais relevantes: a facilidade para vender ou se desfazer caso não queira mais. 

Antes de você saber quais são os tipos e como esses investimentos funcionam na prática, vamos te explicar o que são os Fundos de Investimentos. 

Fundos de Investimentos 

Os Fundos de Investimentos funcionam assim: um grupo de investidores que tem o interesse de investir no mesmo ativo, nesse caso, os imobiliários, se reúnem em uma espécie de condomínio. Cada um compra uma “cota” do fundo e recebe proporcional ao valor investido. 

A diferença de investir em Fundos é que a administração e a alocação desses aportes é feita por um gestor responsável. E é esse gestor que vai decidir onde colocar os ativos da carteira, e se é necessário fazer aquisições ou vendas, tudo isso para acompanhar os interesses dos investidores. 

É importante dizer que os Fundos de Investimento e as atividades desta modalidade de investimento são regulamentadas e fiscalizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA). 

Esses investimentos, em sua maioria, são da classe da Renda Variável e a negociação é feita por meio da Bolsa de Valores brasileira, a B3. Vale lembrar também que geralmente existe a taxa de administração, ou seja, a taxa paga ao gestor responsável pelo fundo. 

Invista em Fundos. Clique e converse com um assessor Blue3. 

Quais são os tipos de Fundo Imobiliário?

Existem diversas opções de Fundos Imobiliários para investir, neste tópico vamos te explicar como são classificados. É claro que, a estratégia de investimentos, o perfil do investidor e o cenário macroeconômico serão parâmetros imprescindíveis para definir qual será a opção mais adequada. 

Abaixo, vamos falar sobre algumas dessas alternativas de investimento. 

Fundos de tijolos

Os Fundos de Tijolos são os investimentos em imóveis físicos, ou seja, que já foram construídos. 

E nesse tipo, os investidores podem optar por fazer a aplicação em diferentes regiões ou imóveis, que podem ser: shoppings, hotéis, escolas, hospitais, instituições bancárias e, em alguns casos menos comuns, residenciais. 

O objetivo é receber o aluguel em forma de dividendos, distribuídos entre os investidores do Fundo. O destaque é a qualidade do imóvel e da localização, que são vendidos por frações e valores comuns e mais acessíveis. 

É um investimento interessante para aqueles que buscam renda constante – recebimento de aluguel – e benefícios como reajuste dos aluguéis. Além disso, é uma opção a ser considerada por quem ainda não se expõe diretamente a ativos de renda variável, como às ações.

Fundos de papéis

Diferente dos Fundos de tijolos, os Fundos de papéis não vendem o “imóvel”, mas sim títulos atrelados ao setor imobiliário.Por meio desses fundos, você pode investir em títulos como:

– Letras de Crédito Imobiliário (LCI)

– Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)

– Letras hipotecárias (LH) 

– Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC)

Esse é um investimento de Renda Fixa que proporciona liquidez e oportunidade de diversificação na carteira de investimentos. 

Fundos híbridos

No caso dos Fundos híbridos há uma mescla dos tipos de investimentos. Pois eles podem conter tanto imóveis físicos quanto títulos do setor imobiliário. 

Fundos de Fundos (FoFs)


Fundos de Fundos Imobiliários. Já ouviu falar? Essa é uma outra possibilidade dentro desse mercado. 

Basicamente, é o investimento indireto em cotas de outros fundos. E esses fundos também possuem um gestor responsável por alocar as cotas da melhor forma, de acordo com a estratégia. 

IFIX

Para encerrar esse tópico, é importante dizer que todos esses fundos, assim como de outros segmentos, possuem um índice de referência, que busca representar o desempenho dos principais Fundos Imobiliários. Esse índice é conhecido como IFIX. 

Seu objetivo é apresentar a variação de preços desses fundos e o retorno total na Bolsa de Valores. 

Imposto de Renda 

Por fim, chegamos ao tópico que protagonizou polêmicas no primeiro semestre de 2021, a Tributação dos Fiis. Para contextualizar, houveram rumores de que os Fundos Imobiliários teriam, como os outros investimentos, incidência de Imposto de Renda. 

O mercado balançou e muitos investidores venderam os seus Fundos, seguindo o conhecido “efeito manada”. Mas, na realidade, os rumores não foram confirmados. 

Se você quiser saber mais sobre esse assunto, leia este artigo. 

Isso faz com que os Fundos Imobiliários, os Fiis, sigam sem tributação. Entretanto, existem algumas regras, veja a seguir: 

A distribuição dos rendimentos para pessoas físicas possui isenção, desde que as cotas sejam negociadas na Bolsa de Valores ou no mercado de balcão; o investidor tenha menos de 10% das cotas do fundo; quando o fundo tiver, no mínimo, 50 cotistas. 

Agora, vamos supor que o investidor tenha ganhos por meio da valorização das cotas. Neste caso, no momento da venda, é preciso pagar o Imposto de Renda. A alíquota é de 20%. 

Vale a pena investir? 

Os Fundos Imobiliários (Fiis) apresentam características que costumam agradar os investidores, entre elas: a possibilidade de diversificação da carteira; liquidez; renda passiva e isenção de Imposto de Renda. 

Porém, o que vai dizer se esse é  um investimento que vai valer a pena para você é todo um estudo feito antes da tomada de decisão. Em conversa com o seu assessor de investimentos, você vai poder alinhar as suas expectativas e objetivos com o investimento. 

Além do mais, os cenários macro e micro da economia também influenciam. Como por exemplo, no caso da polêmica do I.R em que houve um balanço do mercado, muitos investidores venderam seus fundos de maneira equivocada. 

Mas, o balanço dos ativos nem sempre significa uma sentença de venda. Por isso, antes de tomar uma decisão de compra, e até mesmo de venda mais para frente, você precisa estar alinhado com quem tem conhecimento aprofundado do mercado. 

E é exatamente o conjunto de fatores que envolvem o seu perfil de investidor e o suporte de quem entende de investimentos, que será o diferencial para atender, de fato, as suas expectativas. 

Mesmo com alterações nas regras do IR, FIIs seguem isentos de tributação. Como investir?

Os dividendos recebidos de Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) continuarão com rendimentos isentos, como propõe a última versão que altera as regras do Imposto de Renda (IR) apresentada pelo relator do projeto, o deputado federal Celso Sabino (PSDB-PA), e aprovada pela Câmara dos Deputados no início do mês.

Cerca de 1,5 milhão de investidores, que migraram da caderneta de poupança para os FIIs nos últimos anos, permanecerão beneficiados pela medida. 

O texto original encaminhado pelo Ministério da Economia ao Congresso Nacional, no âmbito da segunda fase da Reforma Tributária, defendia que os FIIs fossem tributados em 15%. Segundo cálculos do Poder360, cerca de R$ 850 milhões deixarão de ser arrecadados pela Receita Federal em razão dessa isenção que, se derrubada, entraria em vigor a partir do próximo ano.

Hoje, os FIIs são tributados em 20% se houver ganho de capital pela valorização das cotas através de suas vendas.

Confira o que são os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), quem são as pessoas aptas e como investir nessa modalidade.

O que são Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs)?

Os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) são uma classe de ativos de renda variável que reúne cotistas para, com os recursos levantados, aplicar em ativos do mercado imobiliário.

Quais são os tipos de Fundos Imobiliários (FIIs)?

Fundos de tijolo: Os fundos de tijolo – ou de renda – são aqueles que investem em ativos físicos, como imóveis urbanos ou rurais, com fins comerciais ou residenciais. Alguns exemplos são prédios de escritórios, galpões logísticos, hospitais, hotéis, lajes corporativas, lojas e até shopping centers e supermercados.

Fundos de papel: Os fundos de papel – ou de recebíveis – investem o patrimônio dos cotistas em títulos, ações e outros ativos comercializados na bolsa e estão ligados ao setor imobiliário – como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).

Fundos de fundos: São aqueles que existem para comprar cotas de outros Fundos Imobiliários e, assim, permitem diversificar a carteira.

Como investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?

Passo 1: abra e mantenha uma conta ativa em uma corretora de valores. 

Passo 2: transfira os recursos para a sua conta na corretora. Verifique o tamanho do aporte que planeja realizar de acordo com a cotação atual do Fundo Imobiliário que você escolheu e faça a transferência.

Passo 3: procure qual Fundo Imobiliário você vai adquirir na plataforma da corretora pelo nome do ticker.

Assim como as ações, o código de negociação dos FIIs tem quatro letras seguidas pelo número 11. Por exemplo: HGLG11, XPML11, BRCO11, IRDM11, etc.

Quando o localizar, basta configurar a quantidade de cotas, conferir o valor e fazer a confirmação.

IFIX

Semelhante ao Ibovespa, o índice IFIX foi criado em 2012 com o intuito de ser uma carteira hipotética de referência. A B3 estabelece uma metodologia e cria uma carteira teórica de ativos mais negociados da Bolsa de Valores para ser um termômetro de como anda o mercado de FIIs. A lista do IFIX pode ser um bom ponto de partida para analisar e escolher os seus primeiros investimentos nessa classe de ativos. 

Assim como o Ibovespa, você não compra o IFIX, mas pode montar uma carteira semelhante a ele. 

Quer montar uma carteira diversificada de acordo com o seu perfil de investidor? Fale com um assessor Blue3!

Dessa vez não, Leão. Seguimos com a isenção dos Fundos Imobiliários.

Fundos Imobiliários

Diante da procura por um país com melhor planejamento fiscal, no dia 25/06/2021, o ministro da economia, Paulo Guedes, entregou sua controversa proposta de reforma tributária, com a inclusão dos Fundos Imobiliários.

Embora a intenção seja de uma simplificação e melhorias na parte fiscal, o mercado financeiro caminhou na contra mão, apresentando queda no IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários). 

Essa negatividade no mercado, além de muitas dúvidas pela falta de esclarecimento no projeto, vem da proposta de tributação nos dividendos dos FIIs em 15%. Assim, um instrumento utilizado por diversas pessoas para criação e perpetuação de renda, estava na mira do leão da receita.

O que levou o governo a “voltar atrás” na tributação dos FIIs?

A descontentação das pessoas e alguns deputados do Congresso abriu discussões para a efetividade dessa ação radical. A defesa da isenção partiu da argumentação da baixa efetividade de recolhimento de imposto, e pelo ônus que o setor de construção civil iria arcar. 

Os fundos imobiliários são extremamente relevantes para o setor da construção civil no nosso país. Atualmente, temos fundos destinados a setores de ativos físicos como shoppings, lajes corporativas, galpões industriais, centros logísticos e etc. Todos são responsáveis por estimular a construção civil que impacta positivamente o desenvolvimento e o bem-estar da população.

Porque não faz sentido mudar a tributação dos Fundos Imobiliários?

De forma direta, não existe muito nexo a taxação nesse setor. A tributação sobre os dividendos em pessoas físicas geraria pouco retorno, em termos percentuais, ao setor público e, ao mesmo tempo, colocaria uma barreira a mais em um setor que emprega milhares de brasileiros direta e indiretamente. 

Do ponto de vista dos investidores, aqueles que já possuem uma posição nesse ativo, existiria uma redução em relação aos dividendos que eles já recebem, em outras palavras, a renda passiva. 

Ademais, uma medida dessa acarretaria em uma possível precificação (quando informações são incorporadas nos preços) dos ativos, reduzindo o valor de mercado das cotas dos fundos. 

Dessa maneira, aqueles investidores que pouparam para garantir uma aposentadoria melhor, e depender menos dos serviços do estado, seriam penalizados, em uma ré dupla, no valor das cotas e nos dividendos.

Na relação dos fundos, seria possível ter no curto prazo, um período com baixa emissão de novas cotas para a captação de recursos, em direção à expansão de novos projetos. Em um fundo de logística, para aquisição ou construção de um novo galpão, é feito uma oferta no mercado. 

Essa emissão para ocorrer, depende da boa gestão dos gestores e de momentos propícios da economia. Uma vez que, seria improvável um fundo fomentar uma emissão em um momento que o valor da cota a mercado está inferior ao valor patrimonial, o que seria comum nesse momento mais delicado.

No longo prazo, teríamos um mercado que se adapta a novas regras, como sempre acontece e voltaria a confiança dos investidores pelo ativo.

Como a proposta de tributação dos Fundos Imobiliários deve ficar.

O deputado Celso Sabino (PSDB-PA), entregou em 13 de julho de 2021, ao presidente da Câmara dos Deputados, Arthur Lira (PP-AL), uma preliminar da proposta. Essa proposta de Sabino afetaria uma redução de 57 bilhões aos cofres públicos até o ano de 2023. A lógica dessa estratégia, para compensar os cofres públicos, seria estimular o aquecimento da economia que ampliaria a arrecadação.

Seguindo esta via, de simplificação, o relator optou em manter como é hoje a isenção do Imposto de Renda para os dividendos dos fundos imobiliários. E também, foram retiradas as propostas de tributação sobre os fundos de investimentos de infraestrutura (FIP-IE) e de agronegócio.  

Ainda faria sentido investir em FIIs, mesmo com a tributação?

Obviamente, o mercado não enxergaria isso com bons olhos. A reação foi imediata, como sempre acontece. A precificação do valor das cotas caindo gerou uma espécie de pânico dos investidores sobre o que seria o futuro dos FIIs.

Como mencionado pelo Professor Baroni em nossa live, disponível em nosso canal do Youtube, os fundos imobiliários são um bolo e a isenção a cereja. Com essa tributação, perderíamos apenas a cereja, mas o bolo continua.

Dessa forma, os FIIs continuariam um excelente instrumento para ganho de capital (valorização das cotas) e de dividendos (os pagamentos mensais). Assim, a tributação não alteraria os fundamentos e nem diminuiria a qualidade dos fundos. 

Com tributação, ou não, temos fundos geridos por excelentes gestores que buscam sempre a diversificação para trazer rentabilidade e segurança para os seus cotistas.

A alta da Selic prejudica de alguma forma esse mercado?

Sim e não. Essa é uma pergunta interessante e levanta debates de especialistas na área. Olhando o nosso passado, tínhamos um IFIX com predominância de fundos de tijolos (que investem diretamente em ativos reais). 

E quando havia uma alta na taxa selic, era possível observar uma redução no valor de mercado dos fundos imobiliários e vice-versa. Assim, chamamos isso de correlação inversa, isto é, a alta de um ativo impacta na redução de outro.

Para analisarmos essa dinâmica, precisamos entender alguns aspectos históricos. Primeiramente, no Brasil há 10 anos, tínhamos uma taxa selic em valor superior ao que encontramos hoje. 

Em uma taxa elevada, o trade-off (situação em conflito de escolha) era tomado, pelo investidor, de maneira mais fácil. Assim, como comparativo, pela natureza do ativo, a uma taxa selic elevada era razoavelmente mais fácil um investidor migrar de um fundo para uma aplicação em NTN-B. 

Isso se devia pelo título público soberano de menor risco estar entregando um bom retorno. Após o período Dilma, vimos uma diminuição da taxa, principalmente marcado pelo projeto do teto de gastos, e chegando a patamares nunca antes vistos, com a pandemia do Covid 19. 

Os fundos, com a redução da taxa selic, provaram que entregam um retorno superior aos títulos de NTN-B (prêmio de risco). Dessa maneira, houve a popularização do investimento, no final de 2019, e ganhou a confiança dos investidores.

Outro motivo, seria pela maior adoção, de maior peso, dos fundos de papéis no IFIX. Esses fundos investem diretamente em CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), e esses títulos possuem rendimentos indexadores a CDI, IPCA e IGP-M. 

Assim, um aumento da taxa selic e inflação acarretaria em um aumento dos dividendos pagos. Mostrando que, os FIIs surfarão junto essa onda e se tornarão mais atrativos 

Quais setores do mercado de FIIs podem ser beneficiados no cenário pós-pandemia?

Em um cenário pós-pandemia, será possível vermos uma volta dos fundos que foram mais afetados, como de shoppings e lajes corporativas. Entretanto, devemos aguardar uma volta mais gradual, visto que, a população precisa alcançar um percentual alto de vacinação. 

Mesmo com a aceleração da vacinação, a volta à “normalidade” pode acontecer com bons meses à frente. A recuperação poderá vir quando existir o sinal verde, isto é, quando as pessoas não apresentarem mais medo de frequentar as ruas.

De maneira geral, nenhum setor deve ser prejudicado em um cenário pós-pandemia. Claro que sempre existirá dúvidas e adaptações do mercado, por exemplo, a volta do home office. 

Teremos cada vez mais empresas adotando o home office permanente, mas de forma híbrida ou a volta total dos funcionários?

O que será do futuro, deixamos que o tempo nos conte. Podemos observar que, mesmo no cenário mais estressante, os fundos de lajes sobreviveram e fizeram novas aquisições de imóveis. Dessa maneira, temos uma gestão viva de gestores que souberam passar pela tempestade. 

Quando a maré enche, todos os barcos sobem. Assim, quando temos um ciclo de recuperação, podemos ter todos os setores da economia avançando.

Como avaliar se um Fundo Imobiliário é bom ou não para não cair no “efeito manada”.

O primeiro passo para olhar um FII é conhecer a gestora por trás do projeto. Hoje, temos no mercado, diversos “assets” competentes que entregam um excelente trabalho para seus cotistas.  

Dessa forma, precisamos olhar para os dados passados dessas empresas e entender um pouco melhor quais são os objetivos dos gestores. Depois desse alinhamento, o investidor escolhe sua estratégia para selecionar os tipos e setores de fundos imobiliários que quer ter sem sua carteira. 

A  priori, a escolha de um fundo com alto valor patrimonial e boa diversificação de ativos sempre trará mais segurança ao investidor.  Cair no “conto do vigário”, pode custar muito caro, isto é, fundos que entregam um percentual de rendimentos muito alto e apresenta um risco no mesmo patamar. Isso pode ser enxergado em fundos com mono inquilino ou monoativo (às vezes, os dois).

Depender da receita do seu caixa de apenas um inquilino, ou de um único ativo, pode custar caro ao fundo e seus cotistas. Quando se trata deste assunto, o XP Corporate Macaé sempre vem à tona. 

Nesse caso, seu único inquilino fez uma rescisão de contrato para deixar o imóvel. A notícia fez com que o valor da cota do fundo afundasse e até hoje, encontra-se em patamares baixos.

Em suma, na escolha de um portfólio, buscamos fundos de tijolos com diversificação em boas regiões e bons imóveis. Já fundos de papéis, precisamos olhar a diversificação da carteira de CRIs e o quanto cada contrato impacta o caixa do FII.

Principais tipos de FIIs e importância para a carteira do investidor.

Os fundos imobiliários, a grosso modo, podemos dividir em tijolos e papéis (também, fundos de fundos). Dentre essas classes, temos uma divisão entre high grade, com um risco de crédito menor e consequentemente menor rentabilidade, e high yield, com uma rentabilidade maior e maior risco adjunto. 

Selecionando os ativos para uma carteira, tudo vai depender da estratégia do investidor em relação ao prazo do investimento, disposição ao risco e rentabilidade esperada.

Os dividendos dos fundos imobiliários são oriundos de contratos de CRIs ou de ativos de tijolos, em ambos os casos podemos ter recebimentos protegidos contra a inflação. Por conta de os ativos com imóveis físicos terem seus contratos de aluguéis corrigidos pela inflação (as vezes pelo IGP-M), e os CRIs apresentarem pagamentos com IPCA mais um percentual.

Agregando os FIIs em sua carteira, é possível ter um instrumentos que entrega juros periódicos (na maioria, mensalmente) corrigidos à inflação, ou seja, juros reais. Dessa maneira, é possível traçar diversas estratégias que envolvem criação de renda passiva e proteção do seu capital ao longo do tempo, contra a corrosão da inflação. 

E o melhor de tudo, são dividendos isentos de imposto de renda.

Leia mais sobre Fundos Imobiliários aqui!

A importância de uma assessoria de qualidade na tomada de decisão. 

A intenção de uma assessoria de qualidade não se trata apenas de investimentos, mas sim de estar próximo ao cliente em momentos de estresse. A assessoria busca auxiliar o investidor com uma visão integral do mercado, para que ele tome as suas decisões de forma mais consciente e embasada. 

Assim, a intenção é sempre ter um acompanhamento próximo, identificando as dores dos clientes para oferecer as melhores soluções, de acordo o perfil de investimentos de cada um. O assessor de investimentos busca ser um braço direito dos seus clientes, ajudando nas tomadas de decisões de diversas necessidades.

Ainda não é cliente Blue3?

Clique no link abaixo e fale com um de nossos assessores:

Quero saber mais!

Como Investir em Imóveis Sem Burocracias

Saber o momento certo de investir em imóveis exige conhecimento do ciclo que movimenta o mercado imobiliário

Esse ciclo é constituído por etapas, que são influenciadas por fatores como a macroeconomia, a política, o crédito, a oferta e a procura.

Em cada uma das etapas do ciclo imobiliário temos situações de alta ou baixa dos preços, e que favorecem ou o proprietário ou os compradores.

Entender os estágios deste ciclo e suas características ajuda o investidor a definir o melhor momento para compra ou venda

Podemos dividir o ciclo imobiliário em quatro estágios distintos:

1.                  Mercado no topo

2.                  Mercado em queda

3.                  Mercado no fundo

4.                  Mercado em alta

Cada ciclo tem uma média de duração que pode variar entre 8 e 12 anos, de tal forma que o mercado percorra todos os estágios de acordo com esse tempo.

Depois de alguns anos de estagnação e queda de preços, o mercado atualmente se encontra na transição da Etapa 3 (Mercado no fundo) para a Etapa 4 (Mercado em alta).

Isso quer dizer que esse é um bom momento para investir em imóveis, com possibilidade de encontrar boas oportunidades, a bons preços e com potencial de surfar na próxima etapa (Mercado em Alta).

Diante dessa janela de oportunidade, o objetivo desse artigo é trazer uma alternativa de investimento em imóveis, sem a necessidade de grandes aportes financeiros e com outras vantagens adicionais.

Trata-se dos Fundos de Investimentos Imobiliários.

Fundos de Investimentos Imobiliários

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) tem como objetivo captar recursos e investir em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Todo FII tem um gestor, que faz a gestão do fundo e a captação de recursos junto aos investidores por meio da venda de cotas.

Os recursos captados poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis prontos ou na planta, rurais ou urbanos, residenciais ou comerciais, e também para investimento em outros FIIs ou em títulos de dívida do mercado imobiliários, como LCIs, CRIs e ações de empresas do segmento imobiliário.

A política de investimento do FII está definida em seu regulamento.

Benefícios de se investir em imóveis por meio de investimento em FII:

1)      RENTABILIDADE

Os Fundos de Investimento Imobiliários pagam dividendos mensais, que são oriundos dos resultados financeiros do FII (receita menos despesas). 

A possibilidade de investir em uma carteira de FII diversificada (principalmente em cotas de imóveis comerciais) proporciona rendimentos maiores que o investimento em imóveis físicos. 

Além disso, os dividendos mensais pagos pelos FII são isentos de IR. A outra possibilidade de ganho é com a valorização da própria cota do FII. 

Lembrando que quando você vender suas cotas de FII, se houver ganho de capital, os mesmos são tributados.

2)      LIQUIDEZ

Os Fundos de Investimento Imobiliários são negociados em forma de cotas na bolsa de valores, podendo ser vendidos ou comprados a qualquer momento, mediante uma operação no seu Homebroker. 

Antes de investir em determinado FII, é importante avaliar qual é a média diária de volume financeiro negociado para o fundo. Existem FIIs com baixa liquidez, que podem representar certa dificuldade no momento de desfazer uma posição. 

Já nos imóveis físicos, pode-se levar meses para a venda de um imóvel, sem falar em todos os trâmites burocráticos envolvidos com cartório, prefeitura, etc.

3)      ADMINISTRAÇÃO

Quando você investe em imóvel físico, são várias as atividades administrativas que você precisa se envolver, tais como taxas e tributos, gestão dos contratos de locação, jurídico, financeiro, contabilidade, manutenção do imóvel, etc. 

Nos FIIs, esse trabalho é realizado pelo administrador do fundo, que, obviamente, é remunerado para tal função.

4)      CUSTOS E VALORES PARA INVESTIMENTO

O custo para investir em FIIs é o custo da ordem de compra ou de venda cobrado pela corretora de valores por onde você irá operar (pode variar de zero a R$ 20,00).

Mas a grande vantagem é a possibilidade de investir comprando cotas a partir de R$ 100,00. Ou seja, com um aporte pequeno você pode investir em uma carteira diversificada de imóveis de forma simples e fácil de administrar.

Invista de FIIs com a ajuda da BlueTrade

Se você gostou dessa modalidade de investimento em imóveis, não perca tempo e procure um assessor BlueTrade! Clique no link abaixo e fale conosco agora:

Como os Fundos Imobiliários se comportaram durante a pandemia?

O mercado imobiliário sempre despertou grande interesse pelos investidores brasileiros. A compra e venda de terras e imóveis já construídos é algo que existe em grande escala dentro da vida financeira dos investidores. É uma das maneiras mais antigas de obter retornos.

Entretanto, o mercado imobiliário brasileiro está passando por mudanças há muitos anos e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) apresentam um leque maior de opções para o investidor. Uma gestão profissional e maior liquidez agarraram o protagonismo destas mudanças. 

Euforia e novidades

Só no ano passado, o principal índice do setor, IFIX, valorizou mais de 35%. Além disso, a quantidade de investidores inseridos neste mercado saltou de 100 mil no começo de 2019 e alcançou 700 mil no final do mesmo ano.

Foram mais de 60 novas ofertas de fundos no mercado e uma captação acima de R$ 20 bilhões. 

Os FIIs podem ser uma alternativa de diversificação na categoria de renda variável interessante na carteira do cliente. O setor possui uma correlação positiva com os indicadores macroeconômicos do país e em um ambiente com juros baixos, seus dividendos podem compor um rendimento mensal que agrada muita gente. 

Até o vírus começar a se espalhar pelo Brasil e obrigar uma quarentena generalizada, o setor imobiliário estava em patamares de crescimento.

Segundo Imovelweb, os preços de aluguéis residenciais aumentaram de 6% a 10%, dependendo da localização. Junto a isso, as taxas de vacâncias vinham diminuindo a cada trimestre, com destaque para os galpões logísticos. 

A pandemia fechou tudo

Entretanto, o mercado imobiliário não passou isento dos efeitos que o novo Coronavírus causou. Apesar de ter apresentado uma queda mais resiliente do que o Ibovespa, o IFIX, em sua mínima, apresentou uma queda maior que 32%. Além disso, o setor também irá incorporar mudanças bruscas causadas pela pandemia. 

Os fundos imobiliários negociados na bolsa investem em ativos reais e que fazem parte da economia real do país. Isso significa que uma crise reflete tanto nos preços das cotas quanto no repasse de dividendos.

Sem sombra de dúvidas, o setor de hotéis e varejo foi o mais afetado dentro do grupo de FIIs. Segundo a Abrasce, Associação Brasileira de Shopping Centers, 577 foram fechados durante quase  dois meses.

Isto trouxe uma redução no consumo, revisão nos contratos de aluguel e uma incerteza grande para os grandes centros comerciais. 

Fundos neste grupo sofreram quedas no preço de suas cotas em razões de 40% e alguns deles suspenderam o pagamento de dividendos por falta de fluxo financeiro. 

Junto aos fundos de shoppings, os fundos de tijolos de lajes corporativas apresentaram um impacto grande nos preços de suas cotas e na distribuição de dividendos.

Com grande parte das pessoas em suas residências, baixa atividade econômica e escritórios fechados, fundos nestes segmentos apresentaram uma dificuldade de performar. 

Além disso, uma mudança comportamental que a pandemia trouxe em relação ao trabalho em casa pode mudar o futuro dos escritórios. 

De maneira mais resiliente, os fundos de galpões logísticos e recebíveis apresentaram um desempenho melhor dos que os outros.

O crescimento do e-commerce, que representa somente 5% do varejo total e cresce de 4 a 5 vezes a mais que o varejo físico, e a qualidade dos títulos nas carteiras desses fundos mostraram uma força maior nestes meses de quarentena. 

Perspectivas

Assim como grande parte das empresas com ações na bolsa, os FIIs apresentaram um desconto muito grande por causa do pânico e incertezas que o Coronavírus trouxe para a economia.

O momento atual traz cautela tanto na realização, quanto na compra de novos investimentos no setor imobiliário. 

É interessante avaliar variáveis que irão impactar o mundo dos fundos imobiliários tanto no curto, quanto no médio e longo prazo. 

Em uma primeira etapa, entender o tipo e qualidade do inquilino que está dentro dos ativos desses fundos é um passo essencial para entender a dinâmica de comportamento que o fundo pode apresentar.

Além disso, nos fundos de recebíveis, conhecer quais papéis de quais empresas também segue a mesma linha. 

Em um segundo momento, entender as condições em que o fundo opera no momento atual é de extrema importância. Prazo de contratos, tipos de contratos, dívidas contratadas e vacância nos ativos destes fundos mostrará ao investidor uma “foto” do que encontrará para os próximos meses. 

Em uma terceira etapa, identificar o desempenho financeiro do fundo considerando seu preço de mercado e patrimonial pode dar dicas em como o fundo está sendo visto dentro do mercado. 

Junto a isso, considerar a consistência do desempenho e as decisões tomadas pela gestão dão dicas importantes também. Se o fundo já passou por crises anteriores, seu desempenho nestes períodos são interessantes de avaliar. 

Finalmente, como dito anteriormente, o mercado imobiliário tem uma correlação positiva com os indicadores macroeconômicos do país. Isto é, caso o país cresça, o setor imobiliário também tende a crescer.

Portanto, estar atento aos indicadores e desempenho de alguns setores e projeções sobre consumo e construções dão sinais valiosos. 

Os fundos de shopping e lajes podem ter tido um impacto maior no curto prazo com o fechamento dos estabelecimentos. No entanto, a retomada e re-abertura podem ser momentos importantes.

Já os fundos de galpões logísticos e recebíveis foram mais resilientes ao impacto do vírus na economia, no entanto, esses impactos podem ser vistos mais para frente com o desenvolvimento da economia real pós esforços monetários e fiscais do covid. 

Aprenda mais sobre fundos imobiliários:






A hora dos fundos imobiliários

Em um tom saudosista, por vezes encontramos investidores discursando sobre como o mercado imobiliário brasileiro surfou uma grande onda no período pré-crise. 

Desde então, a escalada das taxas de juros e a deterioração da economia fez com que os investimentos neste setor diminuíssem drasticamente. 

A eleição de um governo comprometido com as reformas fiscais e o início, mesmo que lento, de um novo ciclo de alta, fez com que o mercado imobiliário se tornasse atrativo novamente. As taxas de juros nas mínimas históricas chancelam a volta do interesse de investimento no setor.

Existem diversas formas de nos expor ao setor imobiliário, como comprar imóveis diretamente, comprar cotas de fundos imobiliários, comprar ações de incorporadoras na bolsa de valores e até de forma indireta, comprando participações em empresas de siderurgia e acabamentos. 

A questão é: por qual destes meios devo me expor ao novo ciclo de alta do setor?

O efeito taxa de juros

Falar que a baixa das taxas de juros impacta positivamente o setor imobiliário é quase que um fato estilizado.

Os juros baixos impactam nos imóveis de duas formas principais. O primeiro efeito é nos financiamentos imobiliários e o segundo é no custo de oportunidade com investimentos financeiros.

Tratando sobre o primeiro caso, sabemos que a compra de um imóvel residencial pode ser um marco na vida de uma família, bem como por muitas vezes, esta família terá de recorrer a alguma linha de financiamento, visto que o valor de um imóvel é relativamente alto. 

Se pegarmos biênio de topo da última crise brasileira, nos anos de 2014-15, tínhamos uma taxa Selic a 14,25% ao ano. Isso significa que o custo de captação dos bancos era algo próximo a isso. 

Se o banco captava dinheiro a 14,25%, ele teria que emprestar esse dinheiro a uma taxa demasiadamente maior, para que pudesse ter lucro com a operação. Note que financiamentos imobiliários são de longo prazo, o que faz com que o banco tenha uma propensão a cobrar mais para que possa emprestar o dinheiro por mais tempo. 

Essa dinâmica de captação e empréstimo do banco não mudou muito para o que vemos hoje. A diferença está na taxa Selic, que se encontra em 5% ao ano. É uma diferença brutal de quase 10% ao ano.

Relembrando, o financiamento imobiliário é de longo prazo, podendo chegar a 20 anos. Se colocarmos na ponta do lápis, 10% ao ano, durante 20 anos via juros compostos, temos uma diferença colossal.

Isso fez com que muitos potenciais compradores de imóveis se afastassem do setor e adiassem o plano de compra. A realidade mudou nos últimos anos e agora vemos novamente os imóveis se tornarem atrativos, por conta do custo menor do dinheiro. 

O segundo ponto no qual a taxa de juros baixa impacta positivamente o setor, é o custo de oportunidade imóveis vs títulos de renda fixa. 

Ora, se voltássemos alguns poucos anos atrás e pudéssemos investir em tesouro Selic pagando 14,25% ao ano, praticamente sem risco a não ser o risco soberano, por qual motivo iríamos investir em um imóvel, que dificilmente iria pagar algo parecido com isso?

Além disso, os imóveis ainda estão sujeitos a riscos de vacância e de mercado, por exemplo. 

Neste novo cenário de taxas de juros nas mínimas históricas e um juro real bem deprimido, tentando a zero, investir em um imóvel que pode render por volta de 8% ao ano, se tornou mais interessante. 

Desta forma, devemos enxergar uma migração de uma parte do dinheiro parado na renda fixa, para a compra participações no mercado imobiliário. 

O boom dos FIIs

A B3 divulgou em seu último relatório mensal sobre FIIs um salto para 470.098 investidores, uma alta de 8,99% em relação ao último mês (agosto). 

Coincidência ou não, foi justamente nos últimos três meses que passamos a ter uma visão mais clara das medidas tomadas pelo governo, o que deu o aval ao Banco Central para que continuasse no ciclo de corte de juros. 

Já foram realizadas em 2019 42 ofertas públicas de fundos imobiliários, ultrapassando ainda em setembro o total de 2018, quando foram realizadas 40 emissões. 

Os dados corroboram com a visão que já tínhamos de que, a melhor forma de se expor ao mercado imobiliário é através dos fundos imobiliários. Na comparação direta com os imóveis físicos, enxergamos taxas de retorno de aluguéis bem parecidas. 

A predileção pelos FIIs fica por conta de toda a praticidade que ele te proporciona. Não precisamos nos preocupar com inquilinos, os riscos de mercado são diluídos, uma vez que o fundo pode ter diversos imóveis, em diversas localizações diferentes e mais de um inquilino. 

Isso tudo faz com que dificilmente nos veremos em um problema profundo investindo em imóveis através dos FIIs. O contrário não é verdade, uma vez que a diversificação comprando imóveis diretamente fica muito mais limitada. Você dificilmente conseguirá ter 10 imóveis, alugados para inquilinos diferentes e geograficamente espalhados, algo que é muito fácil conseguir nos fundos imobiliários.

Outro forte ponto para o FIIs é a questão da liquidez, que com esse aumento no número de investidores, subiu muito e agora está ainda mais fácil converter suas cotas em dinheiro sem perda de valor. No caso dos imóveis físicos, é praticamente impossível vender seu imóvel pelo preço que ele vale em menos de três meses. 

Deixemos a discussão sobre a exposição ao setor via ações de empresas de siderurgia ou de incorporadoras para um outra hora.

Conclusão

A mensagem final para o investidor é que a atual estrutura da economia praticamente o obriga a mudar sua forma de  pensar e investir. O setor imobiliário é sempre uma boa pedida para sua carteira, restando saber apenas de que forma acessá-lo. 

Pelos motivos citados acima, não acredito haver um único argumento para o investidor optar por adquirir um imóvel físico ao invés de comprar cotas de fundos imobiliários. 

Fundos Imobiliários: 5 vantagens que todo investidor deve conhecer

Os fundos imobiliários tem se destacado no mercado financeiro por sua facilidade em investir, liquidez e rentabilidade, especialmente no atual cenário econômico, mas além o que muitos investidores não sabem é que essas são apenas algumas das principais vantagens desse modelo de investimento.

Para esclarecer de uma vez por que os fundos imobiliários são tão atraentes para os investidores elencamos algumas de suas principais características que acreditamos que todo investidor em FIIs deveria saber.

1 – Praticidade.

Os fundos imobiliários são negociados diretamente na bolsa de valores e podem ser adquiridos através do seu Home Broker ou mesa de renda variável, de forma fácil e segura. 

Para quem já teve a oportunidade de lidar com a compra ou venda de um imóvel e sentiu na pele os desafios burocráticos para a compra de um imóvel físico, com toda certeza essa facilidade é um grande diferencial dessa modalidade de investimentos.

Além disso é possível acompanhar o valor de mercado dos imóveis que estamos investindo, além de poder verificar as principais ofertas e aproveitar as oportunidades disponíveis no book para compradores e vendedores.

2 – Fracionamento.

Nos investimentos em FIIS é possível comprar novas cotas ou vender parte de suas cotas, sem necessariamente ter que negociar todo seu investimento. Dessa maneira você tem liquidez caso precise de dinheiro ou deseje aplicar parte de seu capital  em outro tipo de fundo.

 No  caso de um imóvel físico além de não ser possível vender apenas uma parte do imóvel também não há garantias que você rapidamente conseguirá vendê-lo.

3 – Inquilinos de primeira linha.

Ao se investir em FIIs, geralmente você está investindo em prédios utilizados pela maiores empresas do país como Shoppings, hospitais, plantas fabris, prédios  comerciais, hotéis as possibilidades são inúmeras. 

Assim, além de possuir imóveis locados a inquilinos de excelente qualidade você também tem a segurança de que seu investimento, já que não precisará correr atrás dessas empresas para pagarem o aluguel desses imóveis. 

4 – Diversificação. 

As opções de investimento em fundos imobiliários são inúmeras, assim ao você investir é possível optar por uma grande diversidade de tipos de imóveis que vão de hospitais à shoppings. Esse é uma boa saída para diversificação de seus investimentos em FIIs.

Ao se investir em imóveis por exemplo, você deve optar por um imóvel  e acaba se limitando a depender dos ganhos de apenas um único imóvel, seja ele um apartamento ou um escritório. Com FIIS você pode diluir os riscos e aproveitar as vantagens de vários setores.

5 – Administração por profissionais qualificados.

Quando investimentos em fundos imobiliários você transfere a responsabilidade da administração do imóvel para os profissionais especializados que atuam na gestão destes fundos. 

Esses profissionais fazem parte das maiores empresas imobiliários do país e atuam em conjunto ao fundo para garantir todos os detalhes administrativos e de manutenção do Imóvel. Com isso ao contrário de quando você compra um imóvel, você não precisará se preocupar com inquilinos, conservação predial ou outras atividades relacionadas aos imóveis que está investindo.

Conclusão

Investir em fundos imobiliários te garante tranquilidade e segurança. Ao investir em fundos imobiliários, você deixa para trás diversos processos burocráticos existentes para quem deseja investir em imóveis. 

Como os FIIs são negociados diretamente na bolsa de valores, se tornar sócios dos maiores imóveis do país nunca foi tão fácil, já que a administração será realizada por empresas e fundos especialistas no assunto e esses profissionais fazem parte das maiores empresas imobiliários do país .

 

 

Fundos Imobiliários X Compra de Imóveis: Entenda as diferenças.

Não é de hoje que investidores sabem que a compra de um imóvel, mesmo à vista, não é a melhor forma de se investir em imóveis. Ainda assim, muitas pessoas se apegam à pensamentos fortemente propagados no passado que para construir seu patrimônio era necessária a compra de imóveis. Hoje com diversas oportunidades para aumentar a rentabilidade  de seu capital essa técnica provou-se obsoleta.

Fundos Imobiliários X Compra de imóveis

Investir via fundos imobiliários ou comprar um imóvel é uma dúvida que muitas pessoas possuem na hora de realizar seu planejamento. E essa dúvida faz todos sentido já que ambos estão investindo em  ativos imobiliários. Mas é neste ponto que surge a grande questão. Mas qual é a diferença?

As diferenças são muitas e os investidores que entendem o potencial dos fundos imobiliários conseguem acessar uma série de benefícios que a compra de um imóvel não possui. 

Simples, rápido e fácil!

Com o avanço da tecnologia, os investidores possuem total domínio dos seus investimentos na palma de suas mãos. Com esse controle os investidores que optam em investir em FIIs conseguem  realizar a compra e venda de suas cotas de maneira rápida e fácil através do home broker. 

Já para se efetuar a compra ou venda de um imóvel o caminho é bem mais longo e pode chegar a durar dias. A pessoa terá que se preocupar com visitas ao imóvel, estado de conservação do mesmo, além de diversas etapas burocráticas como escrituras, impostos, certidões, reformas e demais problemas que toda compra e venda de imóveis podem apresentar em suas negociações.

Liquidez e segurança

Outra grande vantagem para quem optou em investir em fundos imobiliários é a sua liquidez. pois as cotas de FIIs são negociadas diretamente na Bolsa de Valores. Assim, caso o investidor queira se desfazer de parte ou totalidade de seus fundos basta vender na bolsa para outro interessado através do HomeBroker ou mesa de renda variável. 

Os investimentos na bolsa de valores vêm crescendo exponencialmente nos últimos anos, atingindo números recordes de investidores, o que além de ser sinal de fortalecimento do mercado também garante segurança na transação. 

Enquanto isso para a que a compra ou venda de imóveis físicos sejam realizadas, você dependerá de compradores e vendedores locais, sem nenhum ganho de escala. tendo que confiar apenas na palavra da pessoa. É nesse ponto que muitos compradores de imóveis acabam caindo em golpes como apartamentos na planta que nunca são entregues, terrenos que não existem ou imóveis que já estão ocupados. 

A facilidade de comprar e vender sua cota através da bolsa de valores, com total segurança nesse processo, é infinitamente maior do que a que você terá no processo de compra e venda de um imóvel. 

Diversificação de fundos imobiliários

Vamos imaginar que você compre um apartamento e que 5 meses após essa compra todo o prédio pegue fogo, nesse caso você perderia todo seu patrimônio.  Quando você investe nos FIIs esse problema pode ser minimizado pois mesmo desembolsando uma quantia pequena, você já consegue diversificar sua aplicação em diversos tipos de imóveis, para diferentes classes sociais. 

Com a diversificação de fundos imobiliários você protege seu capital contra qualquer cenário. Enquanto no imóvel físico, os riscos de desvalorização e de perder o capital investido é bastante alto, já que para realizar uma diversificação é necessário um alto nível de patrimônio.

Impostos

Quem opta pela compra de imóvel o coloca para alugar, precisa considerar que sempre que se receber o aluguel de um imóvel de propriedade direta, haverá a incidência de imposto de renda. 

No caso dos FIIs, existe a isenção de IR para pessoas físicas que forem detentoras de menos que 10% do patrimônio total de um fundo. Sendo assim, se você for cotista de determinado fundo imobiliário, investindo através da pessoa física e sua participação não ultrapassar 10% do total do fundo, você não pagará IR sobre os proventos.

Os riscos em cada modelo

Os fundos imobiliários investem em grandes empreendimentos, que tem como clientes, importantes empresas que fazem parte de nossa economia. Galpões logísticos, Shoppings, hotéis, hospitais, entre outros. 

Sendo assim, existe menor risco de vacância e inadimplência, já que esses prédios estarão sempre sendo ocupados por essas empresas. Já ao adquirir um imóvel próprio, vacância e inadimplência serão palavras que sempre irão rondar a sua cabeça. 

Conclusão

Como pudemos te mostrar no texto, os fundos imobiliários são geridos por profissionais que se dedicam a essa atividade 100% do tempo e estarão sempre atrás das melhores oportunidades para melhor rentabilidade deste investimento. Sabemos que a maior parte das pessoas que adquirem imóveis não tem todo esse tempo disponível e nem mesmo tem as qualificações que tem um gestor, em um modelo que demanda muito mais esforços e preocupações.

Essas são  as principais diferenças entre se  investir em um FII e realizar a compra de um imóvel. Assim como explicado no início do post, em ambos os casos se estará investindo no mercado imobiliário, mas as milhares de vantagens  e facilidades para se aplicar em fundos imobiliários faz com que esse produto seja a forma mais inteligente de se investir em imóveis. 

Saiba mais sobre as diferenças entre Fundos Imobiliários X Compra de Imóveis assistindo à nosso vídeo educacional.

 
 
 

 

Muito obrigado!

Muito obrigado!

Em breve um dos nossos assessores entrará em contato por telefone.

Quer aprofundar no mundo dos investimentos?

Vamos te ajudar a encontrar o melhor conteúdo para você!

Se interessa por renda variável?

Acho que você vai gostar do artigo:

A hora é agora: por que investir em renda variável.

https://bluetrade.com.vc/investimentos-blue/renda-fixa/como-investir-em-renda-fixa

Se interessa por renda fixa?

Acho que você vai gostar do artigo:

Como investir em Renda Fixa de forma inteligente.

https://bluetrade.com.vc/investimentos-blue/renda-fixa/como-investir-em-renda-fixa

Se interessa por fundos imobiliários:

Acho que você vai gostar do artigo:

Como os Fundos Imobiliários se comportaram durante a pandemia?

https://bluetrade.com.vc/investimentos-blue/fiis/como-os-fundos-imobiliarios-se-comportaram-durante-a-pandemia