Como Investir em Imóveis Sem Burocracias

Saber o momento certo de investir em imóveis exige conhecimento do ciclo que movimenta o mercado imobiliário

Esse ciclo é constituído por etapas, que são influenciadas por fatores como a macroeconomia, a política, o crédito, a oferta e a procura.

Em cada uma das etapas do ciclo imobiliário temos situações de alta ou baixa dos preços, e que favorecem ou o proprietário ou os compradores.

Entender os estágios deste ciclo e suas características ajuda o investidor a definir o melhor momento para compra ou venda

Podemos dividir o ciclo imobiliário em quatro estágios distintos:

1.                  Mercado no topo

2.                  Mercado em queda

3.                  Mercado no fundo

4.                  Mercado em alta

Cada ciclo tem uma média de duração que pode variar entre 8 e 12 anos, de tal forma que o mercado percorra todos os estágios de acordo com esse tempo.

Depois de alguns anos de estagnação e queda de preços, o mercado atualmente se encontra na transição da Etapa 3 (Mercado no fundo) para a Etapa 4 (Mercado em alta).

Isso quer dizer que esse é um bom momento para investir em imóveis, com possibilidade de encontrar boas oportunidades, a bons preços e com potencial de surfar na próxima etapa (Mercado em Alta).

Diante dessa janela de oportunidade, o objetivo desse artigo é trazer uma alternativa de investimento em imóveis, sem a necessidade de grandes aportes financeiros e com outras vantagens adicionais.

Trata-se dos Fundos de Investimentos Imobiliários.

Fundos de Investimentos Imobiliários

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) tem como objetivo captar recursos e investir em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Todo FII tem um gestor, que faz a gestão do fundo e a captação de recursos junto aos investidores por meio da venda de cotas.

Os recursos captados poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis prontos ou na planta, rurais ou urbanos, residenciais ou comerciais, e também para investimento em outros FIIs ou em títulos de dívida do mercado imobiliários, como LCIs, CRIs e ações de empresas do segmento imobiliário.

A política de investimento do FII está definida em seu regulamento.

Benefícios de se investir em imóveis por meio de investimento em FII:

1)      RENTABILIDADE

Os Fundos de Investimento Imobiliários pagam dividendos mensais, que são oriundos dos resultados financeiros do FII (receita menos despesas). 

A possibilidade de investir em uma carteira de FII diversificada (principalmente em cotas de imóveis comerciais) proporciona rendimentos maiores que o investimento em imóveis físicos. 

Além disso, os dividendos mensais pagos pelos FII são isentos de IR. A outra possibilidade de ganho é com a valorização da própria cota do FII. 

Lembrando que quando você vender suas cotas de FII, se houver ganho de capital, os mesmos são tributados.

2)      LIQUIDEZ

Os Fundos de Investimento Imobiliários são negociados em forma de cotas na bolsa de valores, podendo ser vendidos ou comprados a qualquer momento, mediante uma operação no seu Homebroker. 

Antes de investir em determinado FII, é importante avaliar qual é a média diária de volume financeiro negociado para o fundo. Existem FIIs com baixa liquidez, que podem representar certa dificuldade no momento de desfazer uma posição. 

Já nos imóveis físicos, pode-se levar meses para a venda de um imóvel, sem falar em todos os trâmites burocráticos envolvidos com cartório, prefeitura, etc.

3)      ADMINISTRAÇÃO

Quando você investe em imóvel físico, são várias as atividades administrativas que você precisa se envolver, tais como taxas e tributos, gestão dos contratos de locação, jurídico, financeiro, contabilidade, manutenção do imóvel, etc. 

Nos FIIs, esse trabalho é realizado pelo administrador do fundo, que, obviamente, é remunerado para tal função.

4)      CUSTOS E VALORES PARA INVESTIMENTO

O custo para investir em FIIs é o custo da ordem de compra ou de venda cobrado pela corretora de valores por onde você irá operar (pode variar de zero a R$ 20,00).

Mas a grande vantagem é a possibilidade de investir comprando cotas a partir de R$ 100,00. Ou seja, com um aporte pequeno você pode investir em uma carteira diversificada de imóveis de forma simples e fácil de administrar.

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A hora dos fundos imobiliários

Em um tom saudosista, por vezes encontramos investidores discursando sobre como o mercado imobiliário brasileiro surfou uma grande onda no período pré-crise. 

Desde então, a escalada das taxas de juros e a deterioração da economia fez com que os investimentos neste setor diminuíssem drasticamente. 

A eleição de um governo comprometido com as reformas fiscais e o início, mesmo que lento, de um novo ciclo de alta, fez com que o mercado imobiliário se tornasse atrativo novamente. As taxas de juros nas mínimas históricas chancelam a volta do interesse de investimento no setor.

Existem diversas formas de nos expor ao setor imobiliário, como comprar imóveis diretamente, comprar cotas de fundos imobiliários, comprar ações de incorporadoras na bolsa de valores e até de forma indireta, comprando participações em empresas de siderurgia e acabamentos. 

A questão é: por qual destes meios devo me expor ao novo ciclo de alta do setor?

O efeito taxa de juros

Falar que a baixa das taxas de juros impacta positivamente o setor imobiliário é quase que um fato estilizado.

Os juros baixos impactam nos imóveis de duas formas principais. O primeiro efeito é nos financiamentos imobiliários e o segundo é no custo de oportunidade com investimentos financeiros.

Tratando sobre o primeiro caso, sabemos que a compra de um imóvel residencial pode ser um marco na vida de uma família, bem como por muitas vezes, esta família terá de recorrer a alguma linha de financiamento, visto que o valor de um imóvel é relativamente alto. 

Se pegarmos biênio de topo da última crise brasileira, nos anos de 2014-15, tínhamos uma taxa Selic a 14,25% ao ano. Isso significa que o custo de captação dos bancos era algo próximo a isso. 

Se o banco captava dinheiro a 14,25%, ele teria que emprestar esse dinheiro a uma taxa demasiadamente maior, para que pudesse ter lucro com a operação. Note que financiamentos imobiliários são de longo prazo, o que faz com que o banco tenha uma propensão a cobrar mais para que possa emprestar o dinheiro por mais tempo. 

Essa dinâmica de captação e empréstimo do banco não mudou muito para o que vemos hoje. A diferença está na taxa Selic, que se encontra em 5% ao ano. É uma diferença brutal de quase 10% ao ano.

Relembrando, o financiamento imobiliário é de longo prazo, podendo chegar a 20 anos. Se colocarmos na ponta do lápis, 10% ao ano, durante 20 anos via juros compostos, temos uma diferença colossal.

Isso fez com que muitos potenciais compradores de imóveis se afastassem do setor e adiassem o plano de compra. A realidade mudou nos últimos anos e agora vemos novamente os imóveis se tornarem atrativos, por conta do custo menor do dinheiro. 

O segundo ponto no qual a taxa de juros baixa impacta positivamente o setor, é o custo de oportunidade imóveis vs títulos de renda fixa. 

Ora, se voltássemos alguns poucos anos atrás e pudéssemos investir em tesouro Selic pagando 14,25% ao ano, praticamente sem risco a não ser o risco soberano, por qual motivo iríamos investir em um imóvel, que dificilmente iria pagar algo parecido com isso?

Além disso, os imóveis ainda estão sujeitos a riscos de vacância e de mercado, por exemplo. 

Neste novo cenário de taxas de juros nas mínimas históricas e um juro real bem deprimido, tentando a zero, investir em um imóvel que pode render por volta de 8% ao ano, se tornou mais interessante. 

Desta forma, devemos enxergar uma migração de uma parte do dinheiro parado na renda fixa, para a compra participações no mercado imobiliário. 

O boom dos FIIs

A B3 divulgou em seu último relatório mensal sobre FIIs um salto para 470.098 investidores, uma alta de 8,99% em relação ao último mês (agosto). 

Coincidência ou não, foi justamente nos últimos três meses que passamos a ter uma visão mais clara das medidas tomadas pelo governo, o que deu o aval ao Banco Central para que continuasse no ciclo de corte de juros. 

Já foram realizadas em 2019 42 ofertas públicas de fundos imobiliários, ultrapassando ainda em setembro o total de 2018, quando foram realizadas 40 emissões. 

Os dados corroboram com a visão que já tínhamos de que, a melhor forma de se expor ao mercado imobiliário é através dos fundos imobiliários. Na comparação direta com os imóveis físicos, enxergamos taxas de retorno de aluguéis bem parecidas. 

A predileção pelos FIIs fica por conta de toda a praticidade que ele te proporciona. Não precisamos nos preocupar com inquilinos, os riscos de mercado são diluídos, uma vez que o fundo pode ter diversos imóveis, em diversas localizações diferentes e mais de um inquilino. 

Isso tudo faz com que dificilmente nos veremos em um problema profundo investindo em imóveis através dos FIIs. O contrário não é verdade, uma vez que a diversificação comprando imóveis diretamente fica muito mais limitada. Você dificilmente conseguirá ter 10 imóveis, alugados para inquilinos diferentes e geograficamente espalhados, algo que é muito fácil conseguir nos fundos imobiliários.

Outro forte ponto para o FIIs é a questão da liquidez, que com esse aumento no número de investidores, subiu muito e agora está ainda mais fácil converter suas cotas em dinheiro sem perda de valor. No caso dos imóveis físicos, é praticamente impossível vender seu imóvel pelo preço que ele vale em menos de três meses. 

Deixemos a discussão sobre a exposição ao setor via ações de empresas de siderurgia ou de incorporadoras para um outra hora.

Conclusão

A mensagem final para o investidor é que a atual estrutura da economia praticamente o obriga a mudar sua forma de  pensar e investir. O setor imobiliário é sempre uma boa pedida para sua carteira, restando saber apenas de que forma acessá-lo. 

Pelos motivos citados acima, não acredito haver um único argumento para o investidor optar por adquirir um imóvel físico ao invés de comprar cotas de fundos imobiliários.